破解高空置率和租房難困局,能寄望“商改租”嗎?

2020年01月13日 15:52
來源:證券時報
【環宇雜談】
“商改租”是地產回歸實體的表現,也是地產泡沫“軟著陸”的渠道,考驗的是從上到下打破剛兌、承擔損失的決心。
李宇嘉
近日,深圳“商改租(?。?rdquo;引起熱議。對于存量商業和辦公用房改為租賃住房,媒體和業內舉雙手贊成,這也在情理之中。試想,一邊是商業和寫字樓空置率居高不下,一邊卻是租賃需求嗷嗷待哺。對于深圳這個寸土寸金的城市來說,空間資源“錯配”到這個程度,不糾偏實在是說不過去。不過,這個政策確實是老調重彈,2016年國家啟動“租購并舉”戰略后,就多次提出,低效閑置的商業辦公可改為租賃住房;剛剛過去的2019年12月,住建部等六部委發文要求,要制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。
可見,“商改租”推進得不太理想。筆者看到的是,除少量年代久遠、功能殘缺的老舊商辦,由長租公寓、“二房東”整租后改成租賃公寓外,大量商辦閑置低效與新市民“租房難”并存,這個無奈的現實不得不接受。過去十幾年,互聯網、金融、地產、智能科技等高溢價行業蓬勃興起,并帶旺了一批寄生于這些行業的中介服務,比如咨詢、法律、會計、設計、信息等,它們是商辦的消費大戶。即便因行業沉浮、企業興衰,寫字樓入駐的商家時有更新,但冬去春來,這只是周期性的,“鐵打的商鋪、流水的商家”,不變的是商辦市場的紅火。
但時下,這幾個行業的紅利或觸頂回落,或遭遇瓶頸,寄生于這些行業的成千上萬的中介也一損俱損。但是,不像制造業縮減產能一樣,寫字樓無法根據市場需求,動態調整面市規模,就導致了居高不下的空置率。據戴德梁行數據,2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%,寶安中心片區和前海合作區的空置率分別高達40%和70%。嚴峻的是,源源不斷的供應還在路上,目前,前海未來5年還有近400萬平方米寫字樓入市,占全市供應量的43%,前海三大“地主”招商、中集和深國際,還有800萬平米潛在供應要入市。
前海是地方CBD泡沫、地產泡沫的縮影。國外CBD要打造幾十年,我們是“幾十年太久、只爭朝夕”,恨不得一夜之間躋身全球金融中心。前海這樣想,深圳的四大總部基地,都這樣想;深圳這樣想,珠海(橫琴)、廣州(南沙、珠江新城),也都這樣想。相距不過100公里,居然要打造3個世界級的CBD??上攵?,宏偉的規劃給海量供應打雞血;資金下注給一波高過一波的價格打雞血。供應遠不止此,全球制造業基地遺留下來的幾千個工業區,在寫字樓高溢價的誘惑下,在現代服務業主導的規劃下,都開始向“類辦公”(M0等產業研發)轉型。
客觀來講,高房價對新市民不公平,特別是深圳這種人口吸附能力極強,住房供應卻難以在1997平方公里的狹小空間內騰挪的城市。根據諸葛找房的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》,2019年上半年,上海、深圳整租一居室租金收入比分別為82.5%和78.1%。即使選擇合租,北上深的租金收入比普遍在30%以上,“買不起,也租不起”?,F在,深圳很多片區商鋪和寫字樓的租金,已降至與同區域住宅租金差不多的水平,甚至還要低。而且,商鋪寫字樓區位優勢突出,能解決“職住平衡”。萬事俱備,政策東風也來了,是不是能成行?
不是很樂觀。多數商鋪寫字樓是房價高歌猛進時代“招拍掛”的產物,租金和銷售定價,對標的是高溢價的需求。再怎么不濟,每月每平米100元左右還是要的,要高于深圳現在80元左右的住房租金。而且,租房意味著要接入明火,晚上要住人,“商改租”單就消防成本來講,就是一筆開支。改造后的租金,新市民能否支付得起,這是最關鍵的。本質上,“商改租”是地產回歸實體的表現,也是地產泡沫“軟著陸”的渠道,考驗的是從上到下打破剛兌、承擔損失的決心。不打破剛兌,回歸實體也好、泡沫“著陸”也好,都無解,“商改租”也只是一廂情愿,而大量商辦高空置率與新市民“租房難”并存,這個困局也無解。
(作者系資深房地產研究人士)
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