分化加劇 長租公寓退燒

2020年01月14日 10:41
來源:時代周報
“很多企業不再像以前那樣到處‘攻城略地’,一味做大規模,而是開始思考如何解決效益問題,模式問題,以及如何解決從自己投入為主,轉變以模式輸出為主,而輸出的前提就是企業要有成熟的模式。”1月10日,世聯行(002285,股吧)首席技術官黎振偉向時代周報記者表示。
一邊是青客、蛋殼赴美上市,一邊是上海寓見、南京樂伽接連爆雷,熱度退去的長租公寓,正逐漸走向分化。
1月9日,據媒體報道,蛋殼公寓于美國東部時間1月8日更新了其向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件,預計1月17日將以“DNK”為股票代碼在紐交所掛牌上市。
一旦成功,蛋殼將成為自青客公寓(QK)后第二家在美上市的國內長租公寓服務商,后者已于美東時間2019年11月5日登陸納斯達克。
青客、蛋殼成為聚光燈下的焦點,與之形成強烈對比,是上海寓見、南京樂伽等多家中小型公寓的黯然退場。
2019年1月,星窩公寓被灣流國際收購;2月,上海寓見資金鏈斷裂后被麥家公寓收購;3月,蘇州樂棧資金鏈斷裂后被蜜蜂村落收購;8月,南京樂伽宣布停止經營,關閉所有業務……
據房東東發布的數據顯示,2019年共有53家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營,其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。
“爆倉表面是資金問題,本質是供給非理性擴張。”1月10日,空白研究院院長楊現領認為,2019年不僅是所有市場參與者一次教育和學習過程,是行業從萌芽到快速發展難以避免的一個出清過程。
黎振偉告訴時代周報記者,2019年長租公寓又回到了一個新的發展階段,變得更加理性,更加穩健。
熱度退去
自克而瑞研究數據顯示,截至2019年12月底,國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4 。從規模上來看,2019年房企長租公寓TOP20的累計開業房源規模已突破32萬間,成為集中式長租公寓的主力軍。
但對比往年數據卻不難發現,在收益不達預期的情況下,房企對于長租公寓的熱情正在減退。
2018年,TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%,2019年,管理規模僅增長了18.9%,增速極大放緩。尤其2019年第四季度,多數企業拓展及開業規?;咎幱谕顟B。
更有房企直接選擇剝離長租公寓業務。2019年5月14日,朗詩綠色集團發布公告稱,將處于虧損階段的長租公寓(朗詩寓)、物業管理咨詢等5項業務剝離至控股公司朗詩集團。朗詩解釋稱,朗詩寓仍處于培育期,預計未來兩年將持續虧損,日后將產生持續資本開支,剝離至朗詩集團,可以將朗詩寓發展成為專業化租賃業務公司,減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。
1月10日,一家房地產服務公司中層告訴時代周報記者,由于長租公寓板塊的營收表現不是很好,投入大收益卻很慢,大型房企對長租公寓的態度開始轉變,以往一些公司“猛將”都被撤回。
另據時代周報記者獲悉,2019年10月,上述大型房企還專門就長租公寓召開部門工作會議。會上,財務經理對公寓門店的出租率、經營利潤率、成本控制等指標進行分析,公布月度KPI達成的公寓,并對財務指標達成不理想的門店進行了預警。
資本對于長租公寓的態度也開始轉變。據中國指數研究院不完全統計,2018年長租公寓領域,企業獲得融資37筆,約1491億元(包括發債、基金、授信等各類用于長租公寓發展的資金),而2019年僅有16筆,約360億元,金額不足2018年的1/4。
中國指數研究院表示,企業獲得融資金額整體減少,一方面是因為2019年整個房地產行業資金監管從嚴從緊;另一方面是基于長租公寓近兩年在快速發展節奏下暴露出的金融風險,使得資本介入更加審慎。
盈利難題
房企和資本態度上的轉變,折射出長租公寓的盈利難題。
“我們之前判斷出了問題,這是回報5%的行業,不是回報20%的行業。”去年,YOU+青年社區創始劉洋在一次峰會上對長租公寓的盈利前景進行了“反思”。上述房地產服務公司中層告訴也時代周報記者,企業進軍長租公寓要有打“持久戰”的思想準備,其投資回報周期預計會在十年上下。
這在一定程度上“顛覆”了市場對長租公寓的美好預期,即在政策紅利下,長租公寓成為各家企業都想分一杯羹的藍海市場,但光鮮背后,高昂的運營及融資成本,卻在不斷侵蝕著公寓的收益。
以融資成本為例,根據克而瑞發布的數據顯示,2019年上半年,長租公寓資產證券化產品利率成本為5.42%,但由于長租公寓運營模式尚未成熟,且物業本身法律瑕疵較多,需要引入第三方擔保等外部增信機制,綜合融資成本在8%?10%。對比房企2019年上半年境內外平均融資成本7.25%,境內債券成本為4.97%,公寓企業的融資成本更高。
據克而瑞監測數據統計,截至2019年二季度末,國內20個重點城市集中式長租公寓投資回報率僅為1%?3%,其中一線城市低于2%,這不僅低于商辦租賃投資回報率3%?5%,更遠低于國際長租公寓盈利水平6%?9%。
數據顯示,對于分散式長租公寓,基于6%增值稅率和20%的轉租租金增幅測算,行業凈利潤率約為-10.3%;當轉租租金增幅擴大至40%時,其凈利潤則在3.4%左右。在所有開支中,租金成本占70%、裝修占10%,其余為人工、營銷和稅費支出。
“如果長租公寓按正規的交房、裝修,還有開發商過去重成本的投入,肯定無法盈利,因為它不能賣。”黎振偉告訴時代周報記者,長租公寓是一個長期運營的事情,除了傳統的收取租金之外,企業的另一個盈利增長點便是系統化的管理,減低出租運營的成本,更有效地管理房源。
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