千億房企掌門人新規劃 “收油減擋”保利潤

2020年01月21日 09:44
來源:時代周報
2020年初,美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂終于達成心愿,將企業帶進“千億元俱樂部”。
2019年上半年,美的置業實現合約銷售額僅472億元,完成目標率不足50%。面對是否有信心完成千億元銷售目標的拷問,郝恒樂等一眾高管都堅定表示,1000億元目標不變。
在郝恒樂堅持下,美的置業下半年發力,逆勢實現目標。
郝恒樂并非特例,在行業規模增速放緩大環境下,進入千億元俱樂部仍是不少房企掌舵者的夢想。
2019年年初,中國奧園集團主席郭梓文向外界宣布2019年銷售目標為1141億元,朝著千億元奮進。
與郝恒樂一樣,2020年開年,郭梓文如愿登上“千億巨輪”。
據時代周報記者統計,2019年新晉千億元陣營的房企共6家。與此同時,不少房企仍在千億元的道路上奮力拼搏。
時代周報記者統計發現,2019年,500億―1000億元銷售區間的有33家房企,距離千億元規模僅一步之遙。
1月16日明源地產研究院首席研究員艾振強向時代周報記者表示,受行業總規模、自我競爭,以及賽道的限制,未來千億元房企的數量不會超過50家,要到50家,還需3年左右。
自2010年萬科成為首個破千億元的房企后,千億元陣營開始緩增,到2015年僅7家房企銷售破千億元。
2016年后,規模增長成常態。根據克而瑞數據,截止到2019年,千億元軍團已經增至34家。擴大規模都是地產行業發展主旋律。
然而跨越千億元門檻后,房企掌門人又將面臨發展新問題。
2000萬平方米土儲成基本門檻
想沖擊千億元,土地資源是最重要的前提。
“如果房企想實現百億元,大部分房企深耕一個區域,可能只需要布局五六座城市、每座城市僅需幾個項目;要想邁過千億元門檻,要對外擴張,逐步全國化,至少需要做50個以上的項目。” 1月17日,一家粵系房企的投拓(房企項目前期拿地)人士向時代周報記者表示。
同日,藍光發展方面向記者表示,其千億元目標實現得益于全國化布局的規模效應顯現。2019年,公司投資回歸高能級城市群,進一步擴大二線及強三線城市的土地儲備占比。
截至2018年底,藍光發展已在全國布局50 余個城市,累計開發項目近300個。2019 年上半年,藍光發展新增土地儲備28個,總建筑面積約678萬平方米。
據克而瑞數據顯示,截至2019年6月30日,藍光發展的總土儲面積達2194.3萬平方米。
時代周報記者統計發現,除了藍光發展,其他新千億元軍團在土地資源的獲取中同樣加足馬力,2000萬平方米的總土儲成為千億元房企基本門檻。
2019年上半年,中國奧園新增34個項目,新增可開發建筑面積約726萬平方米,截至2019年6月30日,集團總土地儲備約4000萬平方米(權益比81%),對應貨值約4255億元。
在2019年中期業績發布會上,中國奧園公布利潤最新土地布局策略:實現“30×40”,即培養30個城市公司,每家公司完成年銷售額40億元或以上,即最少1200億元銷售額。
1月18日,美的置業亦向時代周報記者指出,千億元目標跟其戰略布局密不可分,目前公司已布局具備良好經濟產業、人口支撐的長三角、珠三角、長中游、華北及西南五大核心經濟區。
根據財報數據,截至2019年6月30日,美的置業總土地儲備面積達5251萬平方米,有210個項目,覆蓋全國15個省份、2個直轄市的54個城市。
截至2019年6月30日,佳兆業與建業地產的土地儲備建筑面積分別為2580萬平方米、4769萬平方米。 
千億之后的架構、人員調整
從目前來看,千億元銷售額仍被視作躋身主流房企的“門票”。
1月18日,一位粵系千億元房企人士告訴時代周報記者,沖擊千億元是戰略需要,沒有規模就沒話語權,規模對房企在拿地、融資、銷售等方面都有所裨益。
他向時代周報記者指出,在行業看來,未來500億元是最基本的生存線,稍微進取一點的都要沖擊千億元規模。
對房企而言,千億元規模是一道需要跨越的坎。隨著銷售規模不斷增大,房企內部管理能力也需同步增長。
艾振強向時代周報記者表示:“不同規模對應不同組織架構和管控模式,總體來看,房企實現千億元之后都會將總部權力下放,賦予一線更多自主權,總部為一線賦能。”
上述粵系房企人士告訴記者,隨著項目增多,組織架構往往從“公司―項目”兩級結構,調整成“集團―城市―項目”三級架構,甚至變成“總部―區域―城市―項目”四級架構。
例如,中梁在2018年邁過千億元大關,為了適應新發展節奏,不斷進行組織變革。2017―2018年間,建立8大區域集團,形成了3.5級組織架構。
從2018年年末至2019年上半年,正榮也進行了組織架構變革,包括合并大區、組織扁平化、合并總部職能管理部門、經營授權下放等。
除組織架構調整之外,千億元規模也帶來企業人事變動。
1月16日,某新晉千億元房企人士向時代周報記者表示,2018年其所在公司進入了千億元陣營,宣布聘任TOP3房企的某高管為公司副總裁,負責融資方面業務。
不僅如此,在千億元規模之后,提升利潤也成為企業新奮斗目標。
“目前我們公司對于銷售增速的要求降至20%—30%,對于利潤要求則提高了5個百分點。”上述新晉千億元房企人士表示。
美的置業向時代周報記者表示,千億元之后,2020年是公司戰略鞏固年,秉承穩健增長,鞏固一主兩翼、城市深耕的發展戰略。
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